北京住房庫存創18月新高 樓市演化進入去庫存階段

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????據中原地產研究部統計，今年上半年北京新建住宅簽約套數和成交面積均創下近9年同期最低。同時，近期北京期房和現房住宅合計庫存再次超過8萬套以上，創下近18個月新高。伴隨著樓市周期性調整輻射至一線城市，下半年全國樓市將進入實質去庫存階段。

????一線城市難以在全國樓市周期性調整中幸免。一是一線城市無法回避住宅供求先天錯位。作為典型不動產，雖然住宅供應存在剛性和顯著區位特征，但是住宅需求替代性強且不可預測，因而住宅供求先天存在錯位可能，一線城市也無法回避。二是一線城市住宅需求更易受投資心理影響。據中國人民銀行2014年第2季度城鎮儲戶問卷調查，選擇“房地產投資”的居民比重為14%，遠低于選擇“基金及理財產品”的30.9%。今年1至5月，北京市商品房銷售面積同比下降33.6%，降幅高出全國平均25.8個百分點。三是一線城市住宅庫存資金占用規模龐大。以每套房均價300萬元粗略估算，目前北京市8萬套以上住宅庫存大約占用資金2400億元。如果按照一季度北京市商品房銷售額562.2億元估算，大約需要一年多的去庫存周期。四是一線城市住宅投資收益過低。雖然一線城市流動人口規模龐大，但多屬于中低收入群體，住房租金上漲空間極為有限，導致一線城市以租金計算的住宅投資收益率遠低于銀行存款利率，增大了樓市調整可能性。

????應該看到，未來樓市去庫存階段也是供求關系重新調整與動態平衡的過程。過去十多年，我國房價持續上漲，供不應求僅僅是一種表象，而地方政府土地財政、居民投資渠道狹窄、實體經濟虛擬化是內在動因。即使從供求關系看，也主要表現為結構性供不應求，總量大致平衡。隨著全國樓市周期性調整向縱深演化，房價停漲，甚至是價格絕對回落，將對未來我國住宅供求關系產生深遠影響。無論從哪個角度看，房價高位回落均是一次完美的投資者風險教育過程。隨著未來我國房價下行壓力增大，投機性住房需求將在市場中絕跡，投資性住房需求也將會顯著縮減。地方政府土地財政將面臨巨大沖擊，加快住宅持有環節稅收立法需要盡快進入議事日程，而市政債市場建設也將是迫在眉睫。實體經濟部門“去虛就實”進程也將會加快，民間創業創新激情將會再度活躍。未來我國住宅市場供求將回歸理性，盲目住宅開發和非理性住宅需求將會受到有效抑制，“低端有政策保障”、“中高端有市場”的供求平衡格局將會進一步確立。

????考慮到住宅在家庭財富中的重要位置以及房地產金融的龐大規模，應該盡量避免樓市以劇烈方式展開去庫存。從各國實踐和我國歷史經驗看，房地產市場調整很少能以平緩方式進行。而過去十多年我國房價累積漲幅過大，也在一定程度上增加了樓市急劇調整可能性。這勢必對樓市各參與主體提出了前所未有的巨大挑戰。但不管有關各方持有何種態度、采取何種措施，松綁限購政策也好，開發商降價促銷也罷，積極順應市場規律逐步釋放樓市風險，可能是當下市場環境下所能選擇的最好策略。在此過程中，一個穩定的政策預期將是有可能促進樓市平穩調整的關鍵。