2016樓市：去庫存效果明顯 將與城鎮化相結合

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????去庫存是2015年中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”的五大重點任務之一，貫穿整個2016年，2017年依然延續這一基調。在降首付、稅收優惠等系列政策影響下，2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現明顯下滑。

????國家統計局2016年12月13日發布的數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環比已經連續9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。

????一連串利好政策加速去庫存

????2016年2月，央行、銀監會放出了“首套首付三成降至兩成”的利好消息，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%

????同月，非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅下調，減輕購房成本，一連串利好政策有力刺激了市場需求。不過，隨著熱點城市房價低價快速上漲，政策分化進一步顯現。一方面，一線城市調控政策不斷收緊，另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。

????在庫存集中的三四線城市，各地因地制宜出臺去庫存措施，去庫存更具有針對性。如山東、湖南等地注重鼓勵農民工進城購房；浙江明確短期及中長期目標，政策涵蓋供需兩端及健全長效機制等；長沙通過調整公積金政策刺激改善需求釋放；沈陽等地住宅及商辦庫存壓力均較大，同步推進住宅及商辦庫存去化。

????隨著各地去庫存的推進以及政策環境的整體寬松，2016年1-11月份，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，成交量已經超過2013年全年的歷史高點。

????據易居研究院報告，全國商品房庫存規模從1995以來的22年期間，除了2004年、2007年、2016年有所下滑外，其他年份皆為正增長。2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現明顯下滑。

????35城商品住宅存銷比持續收窄

????2016年樓市總體成交量較2015年增長19.72%。一線城市樓市總體成交量相比2015年下降4%，二線城市樓市總體成交量同比增長25%，三線城市樓市總體成交量同比亦上升29%。

????全國庫存去化周期用“待售面積/現房銷售面積”計算來看，2016年該曲線明顯下滑，2016年前11月去化周期為1.7年，明顯低于2015年的2.3年，基本上也回落到和2013年相當的水平。

????另外，從易居選取的35個典型城市的商品住宅市場數據來看，2016年庫存總體處于下滑與探底的狀態。2016年11月末，35個城市庫存規模在23580萬平方米，這已是連續16個月庫存面積出現同比下滑的態勢。衡量庫存去化周期的指標存銷比出現了持續收窄的態勢，11月為9.0個月，已明顯低于2013年谷值，進一步回到2010年低位。

????從35城中的一二三線城市分地區來看，2016年11月份，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為7.3、8.7和13.0個月。

????易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一線城市的存銷比總體較小，和此類城市庫存規模明顯不足的態勢是有關的。二線城市存銷比回落的速度較快，和二線城市2016年房地產市場交易持續向好的態勢有關，其中，具有代表性的“四小龍”城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現了存銷比低于6個月的緊張狀態。三線城市購房政策相對寬松，所以去庫存方面也有向好的表現。

????未來去庫存應結合人口城鎮化

????近一年多的房地產去庫存政策取得了積極效果，隨著市場交易的回升，三四線城市的庫存壓力得到一定緩解。但同時，中國指數研究院分析人士指出，熱點城市房地產市場的敏感性及復雜性使其走勢明顯超出了預期范圍，房價地價非理性上漲會進一步加劇市場及金融風險。

????由此，中央經濟工作會議提出，要把防控金融風險放到更加重要的位置，并進一步明確住房的居住定位，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

????未來，三四線城市仍有不少庫存需要化解，或將影響到房地產行業整體發展。業內人士認為，解決庫存問題，除了短期的金融、財稅政策引導，關鍵還是在于解決大中小城市長期經濟、產業、資源、人口發展不均衡的問題，在于解決我國城鎮化發展不均衡的問題。

????中央政策研究室副主任潘盛洲表示，對于房地產庫存較多的三四線城市，應重點把去庫存和促進人口城鎮化結合起來。通過加快農民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發點，擴大有效需求，打通供需渠道，消化房地產庫存。（記者 李方）

????注：35個典型城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、大連、天津、太原、濟南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、重慶、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。