□通訊員 雷永翠

《前期物業服務合同》對業主有約束力嗎？業主能否以未與物業服務企業簽訂合同或無需接受物業服務為由拒交物業費？近日，淮陽區人民法院審理了一起這樣的案件。

■基本案情

2019年10月，A小區的建設單位某房地產開發有限責任公司與某物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》，約定由某物業服務企業對A小區進行管理并提供物業服務，業主或者物業使用人應當在每年1月1日交物業費，每逾期一日按欠費總額的0.3%向某物業服務企業支付違約金。

業主小張（買受人）于2022年12月27日、2023年1月10日與某房地產開發有限責任公司（出賣人）分別簽訂《商品房買賣合同（預售）》，購買A小區兩處商鋪，預測建筑面積均為137.36平方米。

經查，涉案商鋪于簽訂《商品房買賣合同（預售）》時已經交房，且對外出租經營。某物業服務企業對涉案商鋪按照2.5元/月·平方米的標準收取物業費，業主小張自簽訂合同起一直未交物業費，某物業服務企業多次催要未果，遂起訴至淮陽區人民法院。

■法院判決

法院審理后認為，業主小張購買的商鋪由某房地產開發有限責任公司開發建設，其作為建設單位與某物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》，是某房地產開發有限責任公司在A小區尚未成立業主大會、未能通過業主大會選舉產生業主委員會的情況下代表全體業主簽訂的，該合同合法有效，對A小區業主具有約束力。

小張購買的商鋪屬于經營性用房，其物業管理服務價格實行市場調節價管理，某物業服務企業與某房地產開發有限責任公司對經營性用房的物業管理費進行了約定，并按照合同為涉案小區提供物業管理服務，按2.5元/月·平方米收取物業費，并沒有違反合同約定。

小張接受了某物業服務企業提供的物業服務，理應支付對價。根據某物業服務企業提交的相關證據，其已在涉案小區公告欄等顯著位置對物業費項目及收費標準等進行了公示。小張逾期未交物業費，某物業服務企業工作人員上門催收時，小張亦未對物業費數額提出任何異議，小張欠費期間，某物業服務企業正常提供物業服務。

因此，某物業服務企業主張根據房產測繪機構測量的實測面積，按2.5元/月·平方米的標準向業主收取物業費合法有據，依法予以支持。關于違約金的問題，某物業服務企業未提交證據證實小張的違約行為給其造成了損失，故對于某物業服務企業主張違約金的訴請，依法不予支持。

最終，法院宣判，小張于判決生效之日起10日內支付某物業服務企業物業費7898元，駁回某物業服務企業的其他訴訟請求。判決后，各方均未提起上訴。③2